房地产这个词，十年前还是个让人两眼放光的词。那会儿开盘排队的人从售楼处能排到马路上，中介电话天能爆你的手机。圳、上海、北京，房价像发了样往上蹿，炒房客们喝着茶等升值江门防火门专用胶厂，套房几年翻倍不是新闻。可谁能想到，短短几年光景，楼市的风变了向。现在开手机，看到的多是烂尾楼维权、房企暴雷、业主断供这些让人揪心的消息。

每当楼市出大动静，大就不由自主地想起个人——石。在过去二十多年房地产市场的波动中，能看清未来的人屈指可数，但石对个。他不是那种只会喊口号的企业，而是真正用自己的判断和行动走在了行业前面。他创办万科的故事，他对楼市趋势的几次预言，让他在房地产圈里拥有了种近乎＂子＂的地位。

石1951年出生，年轻时候跟房地产八竿子不着。父亲在柳州铁路局干活，母亲在电话局上班，17岁就去了新疆当运输兵，干就是五年。退伍后到郑州铁路局做工人，后来被工友荐上了兰州铁道学院，学的是给排水业。毕业后又被分配到广州铁路局搞土建工程。前半辈子的关键词就是＂铁路＂，你说他后来能成房地产大佬，谁信？

命运的转折出现在1980年，29岁的石通过考试进了广东省外经委搞招商引资。不久他就南下圳，那时候圳刚成为经济特区，遍地都是机会。不过石开始做的是玉米饲料生意，赚了三十万又赔了四十万——因为香港有媒体报道说鸡饲料致，鸡肉市场度崩盘。换般人早老实回去上班了，可他偏偏选择豪赌把，找粮油公司赊了两万吨玉米。结果没多久那则致报道被证明是假消息，市场迅速回暖，石笔净赚三百万。

靠着这笔钱，他成立了圳现代科教仪器展销中心，什么都倒，日本电器、办公设备，他自己说过，除了黄赌毒和军火，啥都干过。1988年正式改名万科，凭着对市场的敏锐嗅觉切入房地产。1991年万科在圳交易所挂上市，成为早批完成股份化的房企之。到1994年，石已经拿到了圳届优秀企业金牛，在行业里站稳了脚跟。

有了这些＂江湖地位＂底，石后面的两次预言就显得格外有分量。2007年，全国楼市片狂热，炒房团满天飞，房价天个价，谁要是不买房就好像亏了几个亿。所有人都相信房价只涨不跌的话，开发商也在狂借贷买地盖楼。偏偏就在这个节骨眼上，石站出来说：房地产已经过热了，短期的狂然埋下隐患。这话出，骂他的人比支持他的多得多，谁愿意听扫兴的话？

可事实了所有质疑者的脸。2008年美国次贷危机引爆全球金融海啸，楼市也没能善其身，全行业陷入低迷。那些嘲笑石＂唱衰＂的人突然发现，这老头看得比谁都远。你想想，在所有人都觉得＂永远涨＂的时候，敢站出来说＂要跌了＂，这种逆潮流的勇气和判断力，不是般人能有的。

紧接着2014年江门防火门专用胶厂，石再次发出警告。这次他的矛头指向了投机炒作——大量买房人根本不是为了住，纯粹把房子当成短线理财工具在操作。市场里充斥着需求，看着繁荣，其实泡沫越吹越大。果不其然，此后几年系列调控组拳下来，＂房住不炒＂被确定为长期针，投资客的日子越来越不好过，曾经的＂金九银十＂风光不再。

2018年，房地产市场还处于繁荣期，石在万科股东大会上喊出了＂活下去、活得久、活得好＂的口号。那时候大还觉得是危言耸听，万科却已经悄悄开始收缩——谨慎拿地、降低杠杆、保住现金流。回过头看，万能胶生产厂家这步棋何等明。

到了2023年底，石三次发表了对楼市的重大判断。他花大量时间研究了上世纪90年代日本房地产泡沫破裂前后的历史，以及2008年美国信贷危机的教训，得出结论：楼市需要经历3到5年的度调整。他认为，那些资金链绷得紧、杠杆率得吓人的房企，很难扛过这轮洗。但他也强调，不太可能出现日本那种＂硬着陆＂式的崩盘，可能是通过＂软着陆＂的式逐渐消化泡沫。

现在是2026年4月，距离石那次预测已经过去两年多了。我们来看看现实走到了哪步。就拿万科自己来说，2025年底债务危机正式爆发，多笔债券被迫展期。2025年万科归母净利润亏损达885.56亿元，营收同比下跌过30。这曾经的行业标杆、石手缔造的企业，如今也陷泥潭。2026年万科还面临着146.8亿元到期公开债，其中4月到7月就集中了112.7亿元——就在眼下这几个月，压力山大。

万科的困境不是个例，而是整个行业的缩影。从发达国经验看，房地产下跌周期般持续5到7年。我国楼市从2021年开始进入下行通道，部分三四线城市甚至从2019年就已经调整，到现在已经持续4到8年了。2025年以来，先后有60多房企出现债务违约，截至当年10月，已有21出险房企的债务重组或重整案获批。

人口数据是给楼市添了盆冰水。国统计局公布的数据显示，2025年全年出生人口仅792万人，出生率降到了5.63‰，人口自然增长率为-2.41‰。全国总人口已经降至14.05亿，年就少了339万人。新生儿在减少，老龄化在加速，买房的＂刚需大军＂正在年比年缩水。这种人口结构的变化，对楼市的影响是长期的、根本的。

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不过也不能全是悲观。2026年年初，线城市二手房销售出现了积信号，日均成交套数明显回升，而且是在没有新政策刺激下的＂内生企稳＂。上海出的＂沪七条＂果显著，大幅放宽外地户籍限购、上调公积金贷款额度至324万元后，3月新房成交实现同比增长，二手房成交创下近5年纪录。这些迹象说明，市场并非铁板块，核心城市正在率先摸到底部。

从政策层面看，中央经济工作会议已经把＂着力稳定房地产市场＂摆在了突出位置，次将＂控增量、去库存、优供给＂协同部署。多研究机构判断，2026年房地产市场将从＂跌幅收窄＂转向＂筑底企稳＂，形成＂L型＂底部。行业的逻辑正在从过去的＂规模为＂转向＂存量优化＂，保障住房、城市新、＂好房子＂建设成为新向。

从我个人的判断来看，石这次的预测依然是大向正确的。他说3到5年调整期，从2023年底起，对应的就是2026到2028年。目前来看，市场确实处于这个调整窗口期的中段——恐慌的阶段可能已经过去，但真正的触底回暖还需要时间。线城市和强二线城市有望率先企稳，但广大三四线城市的去库存压力依然巨大。

他预测的行业大洗也在兑现。未来房地产企业剩下的数量可能仅有时期的十分之，这个趋势正在眼前上演。杠杆、负债、盲目扩张的房企正在个接个倒下。连万科这样的行业翘楚都巨亏近900亿，那些中小房企的命运可想而知。

不过我也想补充点石没有谈到的东西——外部环境的变化。中美之间的关税博弈仍在持续，近期关税战缓和在定程度上降低了出口相关需求的不确定，但地缘政风险并未消散。全球经济的不确定正在通过多种渠道传到国内楼市：出口企业裁员影响居民收入预期，外资撤离影响线城市商办市场，汇率波动影响海外融资成本。这些都是楼市复苏路上绕不开的＂暗礁＂。

站在2026年4月这个时间点上，我的判断是：楼市的＂至暗时刻＂大概率已经过去，但黎明到来的速度会比大多数人预期的要慢。别指望房价能像十年前那样报复，那个时代已经翻篇了。未来的楼市会呈现出度分化的格局——北上广核心地段的优质房产会企稳甚至温和回升，但大量三四线城市的房子会继续贬值，沦为难以变现的＂不动产＂。

对于普通老百姓，我的建议很简单：如果是真正的自住刚需，核心城市的好地段、好产品可以认真考虑了；如果还抱着＂炒把＂的心态，趁早死了这条心。房地产作为投资工具实现暴利的时代，已经去不复返了。石看得清楚，市场也不会骗人。接下来这两年，就是见证他三次预言兑现的关键时期。

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